临近年末，2020年的物企上市潮迎来新高峰，仅12月上半个月，就有4家物企成功登陆资本市场。
截止12月19日，今年挂牌上市的物企数量已经达到16家，对比2019年的12家，以及2014年-2018年的总和也仅有12家，2020年可谓创下历史新纪录。
这场自2018年开始的物企上市潮，已陆续诞生30余家上市物企。如今物企上市热情依旧，资本市场的态度却已是冰火两重天。仅今年12月上市的4家物企中，就出现了华润万象生活开盘大涨38.12%，而恒大物业、佳源服务和远洋服务上市首日破发的两级现象。
其中，12月17日，拥有明星基石和数倍超额认购的远洋服务，上市首日遇冷，以开盘跌破发行价收官2020年的物企上市潮。
狂奔三年后，紧随着物企上市潮而来的，则是今年逐渐形成的上市“破发潮”。据锋面News统计，2020年挂牌上市的16家物企中 ，有8家出现开盘首日破发。而过去5年（2014-2019年）上市的房企中，仅有4家出现首日破发。
多位业内人士表示，随着物业板块远高于房企母公司的估值吸引力不断加强，和“三道红线”对房企的融资压力持续加剧，物企上市的需求将更加迫切。
“在港交所拟提高上市企业门槛、上市竞争加剧导致上市难度提升的情况下，物业企业迎来一波更汹涌的争抢上市潮将是大概率事件。” IPG中国区首席经济学家柏文喜分析，龙头房企拆分物业公司陆续就位，没有好故事的中小物企想要获得高估值、保持股价也将更加困难。
远洋服务首日破发 物业股光环不再耀眼
截止12月19日，仍在港交所排队等候的6家物业管理服务企业，最新递交的招股书均显示为“审核中”。这意味着，2020年这场物企上市潮最终定格在远洋服务。
数据来源于公开信息，锋面News制表数据来源于公开信息，锋面News制表
12月17日，远洋服务正式在港交所挂牌，发售价为5.88港元/股，上市首日开盘价为5.86港元/股，跌破发行价，下午股市震荡下行，跌幅一度扩大至5.80%，随后快速拉升，最终收跌0.51%，报5.85港元/股。
2020年物企上市破发并不少见，但从远洋服务挂牌前的诸多动作来看，上市首日破发属于意料之外。
从物管规模上看，最新数据显示，截至2020年6月末，远洋服务在全国范围内管理210个物业项目，包括155个住宅社区及55个非住宅物业，总合约建筑面积达6190万平方米，总在管建筑面积达4230万平方米，其中90.8%的在管面积位于一二线城市。
尽管远不如彩生活、雅生活和保利物业等大型物企，但背靠千亿房企远洋集团，远洋服务的规模增长潜力还是被资本市场看好。因此，上市之路上不仅拥有高瓴等多家明星基石护航，上市前也获得了数倍的超额认购，其中香港公开发售获8.91倍认购，国际发售方面获3.07倍认购。
而从上市环境来看，虽然不久前上市的恒大物业和佳源服务也遭遇首日破发，但期间上市的华润万象生活服务却受到了资本市场的追捧，开盘大涨38.12%，可见物业股的“光环”仍在。
柏文喜在接受锋面News采访时认为，远洋服务首日遭遇破发，主要是两方面的原因，“一是近来大量物管企业蜂拥上市，导致物业板块供股过量下的理性回调、稀缺性消失和个股分化，以至于部分个股上市首日破发频现的市场信心不足；另一个就是远洋服务本身企业基本面不够好。”
数据显示，2017年-2019年及2020年前6个月，远洋服务物业管理服务中来自远洋集团的收入合计分别为7.81亿元、8.89亿元、9.94亿元及5.26亿元，占同期公司物业管理收入比例分别为94.0%、84.5%、81.5%及81.2%，对母公司依赖性较强；同期，毛利率分别为20.7%、20.1%、20.6%及28.5%，同比上半年30家物企平均毛利率为28.69%,远洋服务处于行业中等水平。
此外，远洋服务的资本负债率远高于同行，招股书披露，2018年、2019年及截止2020年6月末，公司资本负债比率分别为454.5%、483.1%及439.9%。
“业务来源收入占比对母公司依赖过高且毛利较低、成长性不足、资本负债率过高。” 柏文喜进一步总结远洋服务上市遇冷的直接原因。如果企业本身基本面不够好，即使成功上市，在汹涌的上市潮中，破发还是大概率事件。
“近期资本市场比较挑剔，或者说随着物业公司上市数量的增多，物业股的价值更容易进行横向对比，所以容易破发。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进持一致观点。
上市潮未停 破发潮已至
事实上，从今年首家上市物企兴业物联，到收官之作远洋服务，“破发”已经贯穿2020年物企上市潮的始终。
据锋面News统计，2020年港交所共有16家物企成功上市，其中8家在开盘首日股价一度跌破发行价，既包括总市值不超过5亿的蚊型物企的兴业物联和烨星集团，也不乏龙头房企拆分物业公司如恒大物业、世茂服务等。
从12月18日的最新股价来看，股价“破发”的队伍仍在扩大，16家新上市物企中，11家跌破发行价。其中，第一服务跌幅最大，达到54.5%。但同时，稳住股价的5家物企中，涨幅也比较惊人。其中，开盘大涨38.12%的华润万象生活，涨幅进一步扩大到45.29%。
数据来源于公司公告及公开报道，锋面News制表资本市场的冷热态度，让上市物企之间的估值分化进一步加剧。
截至2020年12月18日，同为2020年上市的物企，华润万象生活的市值达到712.8亿元，而烨星集团市值缩减为4.46亿元，市值差距达159倍。如果对比范围扩大到所有上市物企，碧桂园服务的总市值已经达到1384亿元，市值差距将进一步扩大至310倍，物业板块强者恒强、弱者恒弱的趋势更加清晰。
截止目前，据克而瑞统计公布的2019年地产销售TOP20房企中，已有13家完成拆分物业公司上市，其中4家在2020年完成，未拆分物业上市的还有万科、龙湖、金地、阳光城 、中南、金茂和华夏幸福。一方面，龙头房企拆分物业上市潮将持续吸引资本市场的目光；另一方面，随着优势物企的陆续登陆，中小物企的生存空间也将进一步被压缩，破发现象更为普遍。
从时间上来看，留给中小物企的机会也不多了。近日，港交所陆续发布文件，建议将盈利规定按市值规定于2018年的增幅百分比调高150％，或按恒生指数平均收报点数（由1994年至2019年）的概约增幅调高200％。一旦上市门槛提高，本就没有规模优势的中小物企将更难在上市潮中脱颖而出，即使“闯关”成功，稳住股价不破发也将成为难题。
“蜂拥上市皆为利来。” 虽然物业股接连破发，物业板块出现估值回调，但市盈率仍普遍超过20倍，远高于地产母公司。柏文喜表示，为了物业板块的高估值和改善母公司资金基本面，物企依然会抓紧上市窗口期跑步进场。
多位业内人士预测，以港交所上市要求调整为节点，明年上半年有望迎来一波更汹涌的物企上市潮。
资本青睐新故事 科技能否助力“突围”
物企扎堆上市，竞争愈发激烈，但相比“三道红线”下排位进一步固化的地产行业，物管行业还未出现绝对的龙头物企，行业仍有较大想象空间。
目前来看，规模扩张和科技创新是行业竞争的两大重点。
作为地产行业竞争的延续，规模是物企横向对比的重要参考，从上市物企的股价涨跌幅来看，市场也呈现规模越小、跌幅越大的趋势。为了最大化获取规模红利，“跑马圈地”成为大多数物企当下的重要任务。
克而瑞物管数据显示，截至2020年6月底，30家上市物企合计在管面积达到26.54亿平方米，较2019年增加了3.66亿平方米；被纳入克而瑞物管统计数据的24家上市物企，在管规模平均增速达到33.58%，增速最大的建业新生活，增速达到67.8%。
规模带来的竞争优势显然易见，但严跃进认为，在物管行业这条新赛道上，相比规模扩张，资本市场可能会更加关注科技创新应用的企业。
作为传统的人力密集型行业，科技赋能对物管行业的意义重大。兴证证券的一份报告显示，假设在管面积不变，智慧物管技术的落地可以节约人力成本约20%-30%，估算典型物管公司人工成本降低20%-30%，毛利率平均提升10-20个百分点。
从上市物企的宣传口径来看，科技赋能正在成为新关键词。碧桂园智慧物业、保利物业、雅生活服务和金科智慧服务等物企，均重点介绍过相关科技创新模式；近期上市的远洋服务也在上市公告中表示，公司计划约20%用于升级智能化管理系统，约10%用于提升数字化水平及内部讯息技术基础设施。
“资本市场的偏好是盘面较大、业务来源对母公司依赖较低、成长性和创新性较强的企业，这些物企更容易得到资本的青睐。” 柏文喜分析，尤其是规模上没有优势的中小物企，想要获得高估值，就更需要在商业模式与科技创新方面有较为突出的亮点，“否则可能会发行困难，股价也难以维持。”
对于深陷“破发”困境的中小物企来说，资本对科技赋能的关注，可能意味着“突围”的希望。毕竟，规模的鸿沟短期难以跨越，但科技的故事才刚刚开始。
文/陈湘婷
图/图虫创意
编辑/仰镜伊
